A pegadinha da "rentabilidade garantida"
Renda mínima dos fundos imobiliários serve como incentivo aos cotistas ansiosos para colher rendimentos, mas não pode garanti-los
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Luciane Macedo _247 - Quem aproveita a alta dos aluguéis comerciais para temperar a carteira aplicando em fundos de investimento imobiliário (FII) já deve ter se deparado com a chamada renda mínima garantida, receita mínima garantida por prazo determinado ou rendimento mínimo. Embora o nome, e suas variações, tenham tudo para sugerir aos mais incautos que se trata de uma "rentabilidade garantida" -- o que é proibido pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), tanto que os prospectos dos fundos avisam que rentabilidade passada não garante ganhos futuros --, a renda mínima não é uma promessa de dinheiro certo. Trata-se, sim, de um mecanismo legal para incentivar a permanência do cotista no fundo imobiliário, para que ele não se precipite e saia do investimento no curto prazo ou ao primeiro mês de uma performance que deixe a desejar.
Muitos FII lançam mão da renda mínima garantida. É o caso dos fundos Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11), do Floripa Shopping (FLRP11B) e do Campus Faria Lima (FCFL11B), entre outros. Ela funciona da seguinte forma: durante um certo período, seja um, dois ou três anos, ou qualquer outro período estipulado no prospecto da oferta pública de cotas, que são negociadas na BM&FBovespa, a administradora do fundo se compromete a pagar um certo valor ao cotista mensalmente, que pode ser fixo por cota ou expresso em percentual sobre o valor da cota inicial de subscrição.
"A renda mínima garantida é o resultado de uma engenharia financeira legal para incentivar a permanência do cotista no fundo", comenta Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). "O problema é quando uma administradora lança um fundo imobiliário, dá um foco muito grande na renda mínima como um apelo de vendas e o potencial cotista acaba deixando de lado uma avaliação mais criteriosa do fundo antes de investir", assinala. "A renda mínima não deve ser um fator determinante na escolha, o que o investidor tem que se perguntar é se ele colocaria dinheiro naquele fundo imobiliário se ele não oferecesse renda mínima".
Os fundos que oferecem renda mínima, em geral, estão captando recursos para a construção ou reforma de imóveis, ou seja, o projeto envolve um terceiro, que pode ser uma construtora ou uma administradora de shopping. Quem promete (e paga) esses rendimentos é este terceiro. Nas demonstrações de resultado dos fundos com renda mínima, a "garantia de rentabilidade" constitui uma receita justamente porque o terceiro paga esse valor ao fundo, para que ele seja distribuído aos cotistas.
Portanto, apesar do nome renda "garantida", existe o risco de o terceiro não cumprir com sua obrigação. "O investidor deve procurar saber quem será essa empresa responsável pela renda e avaliar se é confiável", recomenda Moraes. "Em caso de inadimplência, o administrador do fundo pouco pode fazer além de acionar esse terceiro judicialmente".
A recomendação se justifica ainda mais porque o dinheiro da renda mínima sai do bolso do próprio cotista. Moraes exemplifica a engenharia financeira da seguinte forma: "Digamos que um fundo pretenda captar recursos para viabilizar a reforma e expansão de um shopping center, obra que demandará R$ 100 milhões. O dinheiro captado será entregue a uma construtora que executará as obras. Uma vez que os administradores se decidam por oferecer a renda mínima, irão ao mercado para captar, digamos, R$ 110 milhões. Do dinheiro repassado para a construtora, os R$ 10 milhões excedentes ficarão em uma aplicação financeira. Mensalmente, a quantia referente à renda mínima será resgatada desta aplicação e repassada ao fundo para ser distribuída aos cotistas".
A renda mínima garantida é, portanto, dinheiro do próprio cotista, que paga à vista para receber a prazo. "Ela sai do bolso dos cotistas na oferta inicial e retorna mensalmente em forma de renda mínima garantida", resume Moraes, que identifica aspectos positivos e negativos neste recurso usado pelos FIIs.
"Por um lado é ruim, porque encarece as cotas", observa o orientador do INI. "Todos pagam um valor adicional ao necessário pela obra para custear a distribuição da renda mínima". Por outro lado, um dos aspectos positivos, avalia Moraes, é que a existência da renda mínima garantida pode ajudar a manter o preço das cotas do fundo em patamar estável no mercado secundário. "Além disso, é inegável que este pagamento mensal da renda mínima gera um certo conforto ao investidor, ele ganha mais disposição para esperar pela conclusão de uma obra ou pela maturação de um negócio até que o empreendimento se torne lucrativo, embora não haja garantias de que isso ocorra".
Daí a importância de o investidor avaliar o FII independentemente da renda mínima. "Não há problema em considerar a renda mínima como um atrativo, mas é importante que o cotista entenda que não há nada de garantida nela", ressalta Moraes. "O que de fato deve ser analisado é o empreendimento que se propõe à construção ou reforma", orienta. "Invista se acreditar no projeto, se entender que há boas chances de valorização do imóvel e/ou geração de renda de aluguéis após a conclusão das obras".
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