Complicou? Sabedoria popular dá uma mãozinha
Provrbios aplicados aos fundos de investimento imobilirio identificam aspectos cruciais para se fazer bons negcios
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Arthur Vieira de Moraes* para o 247 - O mundo está de olho nas oportunidades do mercado imobiliário no Brasil. Os fundos de investimento imobiliário (FII) são uma ótima ferramenta para quem deseja investir na área sem ter de comprar um imóvel. Mas, como todo investimento, também demanda cuidados. Veja como a sabedoria popular de oito provérbios pode ajudar a avaliar escolhas antes de aplicar seu dinheiro em cotas de um FII.
Quem não sabe para onde vai está sempre perdido
Antes de investir, certifique-se de que o objetivo de investimento do fundo está alinhado com o seu. Por exemplo, alguém que queira receber aluguéis mensais regulares não deve investir em um fundo que tenha por objetivo a construção e venda de imóveis residenciais. Procura por um fundo que gere renda de aluguel? Veja se os imóveis ficam em regiões onde você investiria, quem são os locatários etc.
Não se faz negócio bom com pessoa ruim
Procure saber o máximo de informações sobre o administrador do fundo. O investimento por meio de FII é indireto, é o administrador quem decide quais imóveis comprar ou vender, em que locais, o preço a pagar ou receber pelos imóveis, para quem alugá-los, o valor do aluguel, as garantias do aluguel etc. Também decide a empresa que administrará um shopping, onde aplicar o dinheiro que está em caixa, quais recebíveis imobiliários comprar ou vender, quais cotas de FII comprar ou vender, enfim, o sucesso de um fundo depende principalmente da qualidade e honestidade do administrador.
Quem vê cara não vê coração
O valor de face da cota do fundo não diz nada sobre o preço. Para saber se o preço de um fundo não está muito caro é preciso verifica o indicador P/VP (preço / valor patrimonial). Dividindo o preço da cota pelo valor patrimonial da cota, têm-se a real noção de quanto se está pagando pelo fundo face ao patrimônio. Quanto mais próximo de 1,00 for o resultado dessa divisão, melhor.
Por exemplo, um fundo tem valor patrimonial de R$ 1.000 e as cotas estão negociadas a R$ 1.200 na Bolsa.
P/VP = 1.200/1.000 = 1,20
Quem comprar as cotas por este preço sabe que está pagando 20% mais do que vale o patrimônio do fundo. Quem visa ganhar com a potencial valorização das cotas precisa estar atento a isso.
Não coloque todos os ovos numa única cesta
Uma das grandes vantagens do investimento por meio de FII é a possibilidade de diversificar. Por isso, para escolher onde alocar seu dinheiro, é importante conhecer o portfólio do fundo e verificar se ele é bem diversificado, tanto em imóveis, quanto em locatários. Quanto mais imóveis em endereços diferentes e quanto mais locatários diferentes, mais diversificado é o patrimônio do fundo.
O mesmo vale para carteira de recebíveis imobiliários, fundos de fundos etc. A diversificação dilui os riscos. As chances de um fundo que possua um único imóvel e um único locatário dar prejuízos é muito maior do que a de um fundo que possua, por exemplo, dez imóveis locados para dez empresas diferentes.
Lucro é vitamina, liquidez é oxigênio
A liquidez é outra vantagem dos FII. É muito mais fácil vender cotas do que vender um imóvel. Além disso, feita a venda, o dinheiro é creditado em três dias. Mas nem todos os fundos têm boa liquidez. Por isso, verifique qual a média da negociação diária do fundo antes de se decidir pelo investimento. Quanto mais liquidez, mais segurança. Não subestime a importância de privilegiar a liquidez.
Quando a esmola é muita, o santo desconfia
Fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro, iguais para todos os cotistas. Rentabilidade, cada um tem a sua. Dividindo o rendimento recebido pelo valor líquido pago pelas cotas, cada investidor apura qual foi a sua rentabilidade.
Por exemplo, um fundo distribuiu R$ 0,70 por cota. Todos os cotistas receberam exatamente o mesmo valor: R$ 0,70 por cota. O investidor A pagou R$ 100,00 pelas cotas e o investidor B pagou R$ 115,00. Cada um terá uma rentabilidade.
Investidor A
0,70/100 = 0,70%
Investidor B
0,70/115 = 0,61%
A rentabilidade do investidor A será de 0,70%, já a do investidor B será de 0,61%. Portanto, não é o fundo que dá rentabilidade boa ou ruim. O preço de compra das cotas do FII é que vai definir a rentabilidade de cada cotista.
Note que rentabilidade maior ou menor será consequência da percepção do mercado em relação aos fatores de risco. Se a rentabilidade de um fundo estiver muito acima da média do mercado, tenha certeza de que ele oferece mais riscos do que os outros e, portanto, os investidores só aceitam correr estes riscos em troca de lucros maiores.
Se o fundo tiver problemas, a desvalorização das cotas pode ser muito maior do que os lucros iniciais com os rendimentos mais altos. Além disso, verifique qual a média dos rendimentos dos últimos 12 meses ao menos, para poder identificar se as distribuições são uniformes ou sazonais, se existem valores não recorrentes (rendas extras), se não está havendo pagamento de amortização de cotas etc.
Quem fica parado é poste
Alguns fundos fizeram uma única emissão de cotas e nunca mais aumentaram seu patrimônio. Não significa que não sejam bons fundos, mas é salutar que façam novas emissões periodicamente. Assim, o fundo arrecada dinheiro para mais investimentos e atrai mais cotistas. Aumentando o patrimônio do fundo, também melhora a diversificação e a liquidez das cotas em Bolsa.
A assombração sabe para quem aparece
Monte uma carteira diversificada, escolha ao menos três fundos diferentes. Dentre eles, claro que você pode alocar recursos em um fundo mais arriscado. Risco alto não é certeza de problemas, apenas maior probabilidade. Mas se sua carteira tiver apenas fundos mais arriscados, as chances de enfrentar problemas serão bem maiores.
Converse sempre com o seu assessor de investimentos, leia os relatórios dos fundos, informe-se sobre as perspectivas do mercado imobiliário e invista conscientemente.
* Arthur Vieira de Moraes é agente autônomo de investimentos, membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI) e autor do blog Bastidores da Bolsa
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